Een scheiding is niet alleen emotioneel ingrijpend maar roept ook heel wat financiële vragen en onzekerheden op. Hoe moet de verdeling precies gebeuren? Wat met de hypothecaire lening? Wordt mijn eigen inbreng wel degelijk verrekend? Wat blijft er uiteindelijk nog voor mij over? Prangende vragen waarop ik als jurist-bemiddelaar een antwoord geef in een vorig artikel Ons huis wordt verkocht na een echtscheiding. Wat blijft er over voor mij? Maar wat als u niet wenst te verkopen? In onderstaand artikel van Frida Deceunynck in De Standaard (20/05/23) komen ook de andere opties aan bod.
Wie betaalt het huis af na een scheiding?
Wat is er mooier dan samen een eigen stekje kopen? Zolang alles goed gaat, is dat een droom. Maar als het fout loopt met de relatie worden een eigen woning en de bijbehorende lening een blok aan het been. ‘Als de lening nog niet lang loopt, is het meestal te duur voor de ex-partners om de aflossing in hun eentje te betalen’, stelt notaris Anne-Sophie Willems vast. ‘Dan moet het huis jammer genoeg verkocht worden.’
Dat bezegelt meteen het lot van de lening. Die wordt terugbetaald met de opbrengst van de verkoop. Daarbovenop moeten de ex-partners een wederbeleggingsvergoeding betalen aan de bank. Dat is een schadevergoeding omdat de lening vroegtijdig wordt afgelost. Volgens de wet mag de bank drie maanden interest aanrekenen op het kredietsaldo dat vervroegd wordt afgelost.
Wat als de verkoop onvoldoende opbrengt voor de afbetaling van de lening?
‘Dat komt helaas af en toe voor bij scheidende koppels die maar kort voordien een huis hadden gekocht,’ zegt echtscheidingsbemiddelaar Eric De Corte van Neobemiddeling. ‘Als 100% van de aankoopprijs werd geleend en de verkoopprijs valt tegen, kunnen de partners achterblijven met een schuld. Die moeten ze verder aflossen aan de bank. Om dat te vermijden, raden we scheidende koppels zo weinig mogelijk ruchtbaarheid te geven aan hun relatieproblemen tot de woning is verkocht. Een scheiding wekt de indruk dat er snel geld nodig is en dat weegt op de prijs.’
Hoeveel kost het om mijn partner uit te kopen?
Hoe langer de lening loopt, hoe groter de kans dat één van de partners de aflossing alleen kan dragen. Door de looptijd te verlengen, kunt u proberen om de aflossing wat te drukken. Helaas gaat dat meestal gepaard met een aanpassing van de rente.
Wie het huis en de lening overneemt, moet ook de andere partner uitkopen. Beide partners hebben immers geld gestopt in de woning en dat moet vergoed worden. Stel dat het huis op het moment van de scheiding geschat wordt op 250.000 euro en dat het openstaand kredietsaldo van de lening nog 90.000 euro bedraagt. Dan blijft er, na de overname van de lening, nog een te verdelen saldo over van 160.000 euro. In principe moet u de helft daarvan terugbetalen aan uw partner, hetzij 80.000 euro. Tenzij u bij de aankoop een ander bedrag heeft ingebracht dan uw partner. Uw meer- of minderinbreng wordt verrekend met de opleg die u moet betalen.
Daarnaast moet u bovenop de afkoopsom ook notariskosten en een verdeelrecht betalen. Die wordt ook wel eens de ‘miserietaks’ genoemd. Voor ex-gehuwden en ex-wettelijke samenwoners (die minstens een jaar samenwonen) ligt het verdeelrecht (in Vlaanderen) op 1% op de totale waarde van het onroerend goed. Ex-feitelijke samenwoners betalen 2,5%. Wil je zelf berekenen hoeveel miserietaks je zou moeten betalen? Dat kan via deze link: Bereken de kosten voor de overname van je woning.
Wat als ik onvoldoende spaargeld heb om dit te betalen?
Dan kunt u proberen om bijkomend te lenen bij de bank. Dat is een kwestie van onderhandeling. Eric De Corte: ‘Soms is een wederopname van het lopende krediet mogelijk. Dat heeft als voordeel dat er dan geen nieuwe notariskosten verschuldigd zijn. Ook een aanpassing van de looptijd kan soelaas bieden. Helaas zijn de banken niet altijd bereid om veel toegevingen te doen. Overstappen naar een andere bank kan dan een optie zijn. Maar besef dat daar bijkomende kosten mee gepaard gaan. Laat u goed adviseren en staar u niet blind op de rentevoet en de maandaflossing alleen. Ook de wederbeleggingsvergoeding, de nieuwe hypotheekkosten en de verplichte verzekeringen beïnvloeden de totale kost van de lening.’
Zolang de overname niet afgerond is, kan de bank de aflossing volledig verhalen op beide kredietnemers. Het is belangrijk dat iedere aflossing tijdig betaald wordt. Anders riskeert u op de zwarte lijst van wanbetalers van de Nationale Bank terecht te komen, waardoor het in de toekomst moeilijk kan zijn om een nieuwe lening af te sluiten. Zodra de woning volledig op uw naam staat, wordt uw ex van de lening geschrapt. Vanaf dan kan de bank de schuld alleen nog maar op u verhalen. Om zich tegen dat risico in te dekken, eisen banken soms een bijkomende waarborg, bijvoorbeeld onder de vorm van een borgstelling door de ouders.
Kunnen we de woning behouden als een uitkoop niet haalbaar is?
Als een uitkoop niet haalbaar is, kunt u proberen om de woning tijdelijk in onverdeeldheid aan te houden, samen met uw ex. ‘Dat is een gangbare oplossing om het huis in de familie te houden, bijvoorbeeld tot de kinderen afgestudeerd zijn’, legt Eric De Corte uit. ‘Daarna kunt u de situatie herbekijken. De periode van onverdeeldheid blijft best zo kort mogelijk. Het is niet de bedoeling een blanco cheque te geven aan de partner die in het huis blijft wonen.’
Zolang de partners samen eigenaar zijn, zijn er duidelijke afspraken nodig over alle aspecten die de woning aanbelangen, zegt Anne-Sophie Willems: ‘Het is belangrijk dat de brand- en de schuldsaldoverzekering doorlopen en dat het huis verder onderhouden wordt. Hoe worden die kosten verdeeld? Wie betaalt de lening verder af? En wie betaalt de huur van de partner die het huis verlaat? Als een gehuwd koppel uit elkaar gaat, moeten de afspraken over de onroerende goederen notarieel vastgelegd worden. Als twee samenwoners uit elkaar gaan, is dat niet verplicht en volstaat een onderhands akkoord. Maar met een notariële akte kunt u de gemaakte afspraken betonneren. Als uw ex stopt met betalen of vroeger uit onverdeeldheid wil treden, fungeert een notariële akte als stok achter de deur. Ze heeft de waarde van een vonnis en is afdwingbaar voor de rechter.’
