Renovatieplicht woning dreigt scheidende koppels hard te treffen
Koppels die een huis met een renovatieplicht kochten, maar hun relatie zien stranden, dreigen boven op de relatiebreuk een zware financiële kater te moeten verwerken.
In De Tijd (20-01-24) besteedt Petra De Rouck aandacht aan deze problematiek.
De Vlaamse renovatieplicht kan koppels in scheiding hard treffen. Die bepaalt sinds begin 2023 dat energieverslindende huizen, appartementen en studio4s verplicht binnen vijf jaar energetisch gerenoveerd moeten worden. Wie niet aan die verplichting voldoet, riskeert een geldboete tot 200.000 euro.
‘Maar heel weinig mensen zijn er zich van bewust dat die vijfjarige termijn doorloopt als de woning intussen wordt verkocht. Na de verkoop begint geen nieuwe vijfjarige termijn, maar moet de nieuwe eigenaar binnen de resterende termijn die geldt voor de oorspronkelijke koper de woning renoveren’, zegt Johan Heylen, oprichter en bestuurder van Heylen Vastgoed.
Partner uitkopen
Gehuwden en wettelijk samenwonenden die hun relatie zien stuklopen of scheiden, zijn vaak genoodzaakt hun woning te verkopen. ‘Als de woning gerenoveerd moet worden, maar dat nog niet of onvoldoende gebeurd is, dreigt boven op de relatiebreuk een financiële kater. De nieuwe koper zal de kortere renovatietermijn en het risico op een boete meenemen in de prijsonderhandelingen, zegt Cedric Vanhencxthoven, bestuurder van Heylen Vastgoed.
Dat brengt een belangrijk financieel risico me. ‘Scheidende koppels zullen mogelijk hun huis onder de aankoopwaarde moeten verkopen. Dat resulteert niet alleen in een minwaarde, mogelijk volstaat de verkoopopbrengst niet om het woonkrediet af te lossen’, zegt Vanhencxthoven. Ook als een van de partners de financiële middelen heeft om de andere partner uit te kopen en in de woning blijft, geldt de oorspronkelijke renovatietermijn.
Wat als het scheidende koppel woont in een huis met een energieprestatiecertificaat (epc) dat label E of F heeft dat voor 2023, en dus voor de renovatieplicht, werd gekocht? ‘Als dat huis verkocht wordt, geldt voor de nieuwe koper een renovatieplicht’, zegt Vanhencxthoven. ‘Maar die verplichting is er niet als een van de ex-partners het deel van de andere overkoopt en er blijft wonen. Voor die situatie bestaat een wettelijke uitzondering.’
Schatting
Ook als een koppel samenblijft, kan de renovatietermijn buiten hun wil om overschreden worden. ‘Veel koppels moeten de eerste twee à drie jaar na de aankoop sparen om de renovatie te bekostigen. Er is geen budgettaire marge om ziek te worden of van werk te veranderen’, zegt Vanhencxthoven. ‘En wat als een renovatieproject pas na een paar jaar wordt opgestart en de aannemer failliet gaat? Ook al gaat het om overmacht, toch zullen de eigenaars in overtreding zijn.’
Ook voor de banken is er een impact. ‘De vraag is hoe ze de waarde kunnen schatten van deels gerenoveerde panden die de opgelegde minimumnorm niet halen’, zegt Vanhencxthoven. ‘Nochtans is waakzaamheid geboden. De bankencrisis 15 jaar geleden is ook begonnen via de huizenmarkt. Het economisch klimaat is na de coronacrisis en door de oorlogen in Oekraïne en in het Midden-Oosten niet optimaal.’
Overmacht
Heylen Vastgoed pleit voor een wetswijziging. ‘Een afschaffing van de renovatieplicht bij scheiding is niet realistisch, omdat het Vlaamse patrimonium duurzamer moet worden. Maar voor particulieren zou bij overmacht een eenmalige verlenging van de termijn mogelijk moeten zijn. Die eenmalige verlenging kan bijvoorbeeld maximaal de helft van de al verlopen periode zijn.’ Als een woning na vier jaar verkocht wordt en niet aan de opgelegde normen voldoet, krijgt de nieuwe eigenaar het resterende jaar van de oorspronkelijke periode plus twee extra jaren om aan de renovatieplicht te voldoen.
Volgens Heylen kan dat naar analogie met de regeling die geldt voor de verplichte elektriciteitskeuring. Als bij een verkoop blijkt dat de eigenaar de opgelegde termijn na een niet-conform keuringsattest heeft laten verstrijken of die bijna zal verstrijken, kan de nieuwe eigenaar online een verlenging aanvragen.
Bron: De Tijd 20-01-24
