Wie betaalt de huur als huurders uit elkaar gaan?

Wie blijft in het huis wonen en wie vertrekt? Het is een van de vele moeilijke knopen die een scheidend koppel moet doorhakken. Woont het koppel in een huurwoning, dan rijst bovendien de vraag of de verhuurder daar moeilijk over zou kunnen doen.

‘De huidige huurwetgeving zegt daar niets over en rechters beantwoorden de vraag zeer uiteenlopend. Sommigen vinden dat enkel beide huurders samen het huurcontract kunnen opzeggen, anderen staan toe dat slechts een van beiden opzegt. Om die onzekerheid te beëindigen introduceert het voorontwerp van het nieuwe huurdecreet het concept medehuur’, stipt Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) aan.

Dat is niet alleen goed nieuws voor koppels, ongeacht of ze nu gehuwd waren of wettelijk of feitelijk samenwoonden. ‘Ook de groeiende groep van cohuurders die samen een huis of appartement huurt om de kosten te delen krijgt daardoor duidelijkheid. Dat ontbrak tot nu toe volledig’, stipt Geert Inslegers van het Vlaams Huurdersplatform aan.

Het voorontwerp van het huurdecreet maakt een onderscheid tussen ‘geïnstitutionaliseerde partnerrelaties’ en ‘andere vormen van samenwoonst’. Dat eerste slaat op koppels die gehuwd zijn of wettelijk samenwonen. Een koppel dat feitelijk samenwoont, wordt identiek behandeld als bijvoorbeeld vier vrienden die cohousen.

Let wel, het gaat over een voorontwerp. De Vlaamse woonraad en de Raad van State moeten hun advies nog uitbrengen. En ook het parlement kan de teksten nog aanpassen, al worden niet bijster veel wijzigingen verwacht. De bedoeling is dat de nieuwe regels van toepassing zullen zijn voor alle huurcontracten gesloten vanaf 1 september 2018. Contracten van voor die datum – en waarschijnlijk ook verlengingen van contracten waarvan de oorspronkelijke startdatum vroeger lag – vallen er niet onder.

Gaan samenwonen

Het gebeurt vaak. Iemand sluit een huurcontract af, leert daarna zijn partner kennen en het koppel beslist om samen te gaan wonen in de huurwoning. Kan de verhuurder zich daar tegen verzetten?

→ Is het koppel gehuwd of wettelijk samenwonend, dan bepaalt het voorontwerp van het huurdecreet dat de intrekkende partner automatisch medehuurder wordt. In de feiten is dit nu ook al zo omdat gehuwden en wettelijke samenwoners profiteren van de speciale bescherming die in de wet staat voor de gezinswoning. Toch biedt het feit dat dit nu ook expliciet in de huurwetgeving wordt opgenomen de intrekkende partner veel meer garanties dat hij bij een relatiebreuk gelijkwaardige rechten behoudt op het huurcontract. Momenteel houdt de bescherming voor de inwonende partner immers op zodra het huwelijk ontbonden of de wettelijke samenwoning beëindigd wordt. Dat laatste kan elke partner van de ene dag op de andere doen, zelfs zonder medeweten van zijn partner.

→ Gaat het koppel louter feitelijk samenwonen, dan wordt de intrekkende partner niet automatisch medehuurder. Het koppel kan dat wel vragen aan de verhuurder. Ook nu al gaat die daar meestal mee akkoord. Maar zou die toch weigeren – bijvoorbeeld omdat hij twijfelt over de solvabiliteit van die partner – dan kan het koppel dat afdwingen voor de rechter. Die zal de weigering door de verhuurder afwijzen zodra het koppel minstens een jaar samen op dat adres een gemeenschappelijke huishouding voert.

Eén huurder wil vertrekken

Betreft het een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel, dan zullen beide partners moeten overeenkomen wie in de woning blijft. Ze moeten samen de verhuurder informeren wie blijft en vanaf wanneer die het huurcontract alleen voortzet. Dat hoeft niet noodzakelijk de partner te zijn die het huurcontract tekende.

Had de meest verdienende partner het huurcontract getekend en de minder verdienende partner blijft, dan zal de verhuurder zich mogelijk zorgen maken of die de huur wel correct zal kunnen blijven betalen. ‘De verhuurder zal in dat geval de vertrekkende huurder niet meer kunnen aanspreken op de huur. Evenmin zal hij de huurovereenkomst kunnen opzeggen vanwege twijfels over de solvabiliteit van de blijvende huurder.

Hij kan de blijvende huurder natuurlijk wel opzeggen op basis van de bestaande opzeggingsgronden: voor persoonlijk gebruik, voor het uitvoeren van grondige verbouwingswerken of zonder motief, maar met vergoeding’, legt Antoon De Bock, de woordvoerder van Homans uit.

‘Overigens, als de meest verdienende was gebleven, had de verhuurder evenmin zekerheid over de solvabiliteit. De huurder kan zijn job verliezen, kan ernstig ziek worden… Het onderzoek van de solvabiliteit van een kandidaat-huurder is slechts een momentopname en de solvabiliteit van dezelfde huurder kan eveneens wijzigen tijdens de huurovereenkomst.’

Geraken de echtgenoten of de wettelijke samenwoners er onderling niet uit wie blijft en wie vertrekt, dan moet de vrederechter de knoop doorhakken. ‘Die zal daarbij uiteraard vooral de belangen van beide partners afwegen, maar hij zal voortaan ook de verhuurder naar zijn argumenten vragen’, geeft Geert Inslegers aan. ‘Niet geheel onlogisch, want de verhuurder heeft een legitiem belang in de huurovereenkomst. De verhuurder kan zich bijvoorbeeld vragen stellen over het risico op wanbetaling als de minstverdienende partner in het huurpand zou blijven.

Hadden beiden het contract ondertekend, dan zal de verhuurder de vertrekkende partner voortaan nog maximaal zes maanden kunnen aanspreken om de huur te betalen als die niet correct betaald wordt. Dat is een compensatie voor de verhuurder die een contract sloot met twee huurders en het plots met een huurder minder moet doen.

Voor feitelijke samenwoners en samenhuizers wordt het heel wat makkelijker voor een van de huurders om zijn deel van het huurcontract stop te zetten. Voor huurcontracten gesloten nadat het nieuwe huurdecreet in werking getreden is – volgens het voorontwerp voorzien op 1 september 2018 – kan elke huurder op elk moment de huurovereenkomst in zijn naam opzeggen. Hij moet louter een opzegtermijn van drie maanden respecteren. Een opzegvergoeding hoeft hij niet te betalen. ‘Aangezien de huurovereenkomst voortloopt met de andere huurders hoeft de verhuurder immers geen nieuwe huurder te zoeken’, legt de woordvoerder van Homans uit.

De resterende huurder(s) zal(zullen) na het verstrijken van de opzegtermijn de integrale huurprijs moeten betalen. Wel kan de verhuurder de vertrekkende huurder tot zes maanden nadat hij geen huurder meer is, aanspreken voor de betaling van de huurprijs als de restende huurder(s) die niet correct zou(den) betalen.

De vertrekkende huurder kan echter aan die zes maanden ontsnappen door een nieuwe huurder voor te stellen. Ook de overblijvende huurders kunnen een nieuwe huurder voorstellen aan de verhuurder.

Gaan de blijvende huurders of de verhuurder binnen de drie maanden niet akkoord met die kandidaat, dan kan de vertrekkende huurder dat afdwingen bij de rechter. Die zal de kandidaat-huurder maar afwijzen als:

• de nieuwe huurder niet solvabel genoeg is
• de overblijvende huurders hun veto stellen tegen de nieuwe huurder
• er door de extra huurder meer mensen wonen dan toegestaan.

De blijvende medehuurders krijgen dus het recht om hun veto stellen tegen deze nieuwe huurder voorgesteld door de vertrekkende huurder. ‘Want zij moeten samenleven met deze nieuwe huurder. Toch weigeren ze het best niet al te lichtzinnig een nieuwe huurder. Want dan moeten ze dezelfde huurprijs met een huurder minder betalen.’